Đầu tư bất động sản theo cách của Tổng thống Donald Trump

Lê Hùng Phú

Lê Hùng Phú

11:11 14/11/2016

Dưới đây là bài chia sẻ của George Ross, cố vấn đắc lực của tỷ phú bất động sản Mỹ Donald Trump.

>>> Ghé thăm những cơ ngơi của Tổng thống Mỹ mới đắc cử Donald Trump
>>> Thị trường BĐS Mỹ ra sao dưới sự điều hành của Tổng thống Donald Trump?
>>> Donald Trump: Từ tỷ phú bất động sản đến ông chủ Nhà Trắng

Chắc bạn đã nghe câu nói cửa miệng về ba điều quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản là "Vị trí, vị trí, vị trí". Trump lại cho rằng nói như vậy là sai lầm. Vị trí của bất động sản là quan trọng, nhưng có một vị trí tuyệt vời không đảm bảo cho bất cứ điều gì. Đó chỉ là điểm khởi đầu cho một thương vụ đầu tư tốt. 

Một trong những nền tảng trong triết lý của Trump là "Cải thiện bất kể vị trí nào". Nói cách khác, sử dụng khả năng sáng tạo và tầm nhìn sắc bén để thay đổi cách sử dụng vị trí mà anh có. Trump không bao giờ tham gia vào những việc tầm thường - mà phải là cái gì đó thật đặc biệt. Nếu ông đang xây dựng một tòa nhà sang trọng nhất, lớn nhất và tốt nhất trong khu vực. 


Tòa tháp Trump Tower có một vị trí đắc địa. Ảnh minh họa

Những nhà đầu tư nhỏ có thể điều chỉnh lại nguyên tắc này bằng cách thực hiện điều gì đó mang tính cấp tiến với bất động sản của họ, thay đổi sự phân chia trong khu vực bất động sản, thay đổi cách sử dụng bất động sản, hay cải tiến nó ấn tượng đến nổi khiến mọi người nghĩ về vị trí của bất động sản đó theo cách mới. Đó là điều mà ông quyết định thực hiện khi ông đưa ra sáng kiến về tòa tháp Thế giới Trump tại khu Trung tâm Liên Hợp Quốc (United Nations Plaza). 

Ngyên tắc 1: Sẵn sàng trả mức giá cao cho một vị trí quan trọng

Sẽ luôn có cầu về địa điểm tốt và người ta sẽ luôn trả một giá cao cho một địa điểm tốt. Bạn cần phải tránh cái bẫy của việc chỉ kiếm những mức giá trung bình trên thị trường bất động sản địa phương và hãy sẵn sàng "trả giá cao" nếu việc trả giá cao được đảm bảo. 

Nói cách khác, cái gọi là "mức giá thị trường trung bình" của một bất động sản được tính toán dựa trên nguồn thông tin hạn chế liên hệ tới toàn bộ khu vực xung quanh nó mà không phải là giá trị của một bất động sản cụ thể có diện tích mong muốn và một vị trí tốt hơn. 

Bạn có thể sẽ phải trả giá cao hơn từ 50 đến 100% để có được một khu bất động sản tốt ở một vị trí đẹp, nhưng sẽ rất đáng kể để làm như vậy nếu nó cho phép bạn thu hút khách thuê hoặc những người mua có đẳng cấp và nếu bạn có thể cải tiến khu bất động sản đó để thu được giá trị cao nhất từ nó. 

Tòa tháp Thế giới Trump là ví dụ hoàn hảo về việc trả mức giá cao cho một vị trí tốt. Khi Trump tìm thấy nó, bất động sản bao gồm một khu nhà hai tầng đã lỗi thời do nhóm kỹ sư sở hữu. Lượng tiền mà họ yêu cầu cho khu bất động sản này quả là lớn. Nhưng Donald Trump đã trả mức giá đó vì ông biết rằng những khu nhà khác ở cùng khu vực còn quyền sử dụng không gian mà họ không dùng đến và ông có thể mua lại có quyền đó ở một mức giá phải chăng và sau đó ông có thể xây dựng một cái gì đó khác thương. 

Trump luôn luôn sẵn sàng trả một mức giá cao cho một vị trí tốt nhưng ông cũng biết rằng "Không có mức giá tốt cho một bất động sản không phù hợp". Ông sẽ không mua một thứ gì đó chỉ vì nó rẻ, nếu ông không thể nhìn thấy cách để tạo thêm cho nó giá trị đặc biệt. Thực tế là ở một khía cạnh nào đó, mỗi một bất động sản là độc nhất và chắc chắn có giá trị cao hoặc thấp hơn mức giá bán trung bình so với các khu nhà khác trong khu vực. 

Nguyên tắc 2: Không mua nếu không có cách tạo thêm giá trị đặc biệt cho một bất động sản trong tương lai

Nếu bạn đang dự kiến mua một địa điểm hạng nhất, thường bạn sẽ trả giá cao cho địa điểm đó. Nếu bạn dự định mua bằng được, hãy tự hỏi mình: "Làm thế nào tôi có thể lý giải cho việc trả giá quá cao? ". 

Đầu tiên, nếu bạn có một địa điểm tốt, bạn có thể có được những khách thuê tốt. Nhưng điều đó chưa đủ để đảm bảo cho mức giá cao mà bạn phải trả. Trump sẽ chỉ trả cao cho một bất động sản ở một vị trí tốt nếu ông có thể đưa ra một kế hoạch làm thay đổi ngoạn mục cách nhìn nhận và đánh giá của người khác về bất động sản đó. 

Để có thể hấp dẫn Trump hoặc bất kì nhà đầu tư thông minh nào khác, bất động sản phải có tiềm năng chưa được khám phá để làm tăng thêm giá trị đặc biệt của nó và giá trị đó chưa được coi là một yếu tốt trong giá bán của tòa nhà. 

Ví dụ, nếu những người lãnh đạo của tổ chức kỹ sư biết rằng có thể xây dựng được một tòa nhà cao 90 tầng trên khu đất của họ, họ sẽ bán ý tưởng đó cho rất nhiều nhà phát triển khác để có được mức giá cao hơn nhiều. Hầu hết mọi người khi xem xét khu vực này chỉ thấy một khả năng xây một tòa nhà cao 20 tầng với diện tích móng 370.000 feet vuông, giới hạn cho phép theo quy định phân vùng của thành phố lúc đó. 

Điều làm cho thương vụ của Trump thành công là tầm nhìn đầy sáng tạo của Trump khi mua hết các quyền sử dụng không gian ở khu vực và sử dụng những quyền đó để xây dựng một cấu trúc có diện tích móng 667.000 feet vuông với trần nhà cao, cửa sổ lớn từ sàn nhà đến trần, do đó đã đầu tư vốn vào quang cảnh tuyệt vời đầy tiềm năng của khu đất. Tài nguyên của Trump ở đây là ông có thể kết hợp các mảnh ghép lại với nhau ở mức giá ổn định với mức giá bán dự tính mà ông có được đối với những căn hộ chung cư. 

Mặc dù bạn có thể là nhà đầu tư nhỏ, nếu bạn muốn cực kỳ thành công hãy chắc chắn rằng mình cũng có tầm nhìn để tạo thêm giá trị cho bất cứ bất động sản nào bạn mua. Hãy nghĩ về khả năng nhìn nhận của bạn về việc tạo thêm những giá trị chưa được khám phá trước khi bạn thực sự quan tâm tới việc bỏ tiền ra mua một bất động sản. Bạn phải suy nghĩ sáng tạo để có thể sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bất động sản đó. Ví dụ, bạn có thể mua một khu nhà để nâng cấp ở một khu có vị trí đẹp và cải tiến nó, hoặc xây thêm phần phụ, tăng thêm số căn hộ hoặc chất lượng nhà thuê. 

Những cách sáng tạo khác là xây một tòa nhà khác hay tạo ra sự tiện nghi cho bất động sản, thay đổi cách sử dụng từ nhà chung cư sang kinh doanh thương mại hay ngược lại, hay tìm một sự khác biệt nào đó hoặc thay đổi cách bài trí không gian. Tất cả những việc làm ở trên đều là cách làm tăng giá trị bất động sản. 

Kết luận ở đây là bất cứ khi nào bạn cân nhắc việc mua một bất động sản để đầu tư vào nó, hãy tìm kiếm các phương thức để "cải thiện vị trí của nó". 

Nguyên tắc 3: Bốn thứ Trump tìm kiếm cho một vị trí 

CẢNH QUAN TUYỆT VỜI: 

Điều mà Trump thích nhất ở vị trí ông xây dựng tòa tháp thế giới Trump là tiềm năng về quang cảnh ngoạn mục nhìn xuống phía dòng sông Đông. Không có điều đó, ông đã không mua bất động sản đó. Thực tế, quang cảnh cũng là một nhân tố quan trọng đằng sau thành công của tòa nhà số 40 phố wall (có quang cảnh tuyệt vời nhìn xuống cản New York từ các tầng cao của tòa nhà), Tòa tháp Trump (nhìn xuống công viên Trung Tâm), khách sạn và Tòa tháp Quốc tế Trump (cũng nhìn xuống Công viên Trung Tâm), và các tòa thấp Phía Tây nhìn xuống dòng sông Hudson. 


Cảnh quan tuyệt vời là tiêu chí đặc biệt quan tâm của Donald Trump

Đối với nhà đầu tư nhỏ, quang cảnh tốt có thể có ý nghĩa khác hơn chút, và khiêm tốn hơn, nhưng cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ví dụ, một tòa nhà chung cư khiêm tốn có thể có quang cảnh nhìn sang một lùm cây ở phía sau bất động sản đó. Việc biến chúng thành kiểu quang cảnh giống như quang cảnh nhìn ra phía công viên sẽ có thể làm tăng giá trị của tòa nhà. Đối với một trong những tòa nhà của mình, Trump đã táo bạo mở rộng những ô cửa sổ lớn hơn so với cấu trúc cũ để cải thiện quang cảnh nhìn xuống khu Công viên Trung tâm. Tầm quan trọng của quang cảnh phụ thuộc vào cách sử dụng đặc biệt của bất động sản mà bạn hình dung trong đầu. 

Chắc chắn không ai muốn sống gần một bãi rác thải nhưng một khu phố yên tĩnh sẽ là một quang cảnh lý tưởng cho một khu nhà chung cư cỡ trung bình. Ở mức tối thiểu, tìm kiếm một quang cảnh tương xứng với lối sống của những cư dân trong khu bất động sản của bạn và vậy là bạn đã vượt qua được yêu cầu về quang cảnh. 

SỰ UY TÍN

Trump cũng tìm kiếm những địa điểm có uy tín, và trong trường hợp tòa tháp Thế giới Trump, ông thích uy tín của một tòa nhà được nằm cạnh trụ sở của Liên Hợp Quốc. Trump biết rằng rất nhiều chính phủ sẽ hồ hởi mua những căn hộ cho những nhà ngoại giao cấp cao của họ ở khu phố đối diện với tòa nhà Liên Hợp Quốc. Tòa tháp Trump nằm trên Đại lộ 5. Địa chỉ này cũng uy tín chẳng kém địa chỉ của tòa nhà Trump ở số 40 phố Wall. 

Một nhà đầu tư nhỏ mua một bất động sản nên xem xét liệu địa chỉ này mà ông ta sở hữu có hấp dẫn những người mà ông ta muốn thu hút hay không. Nếu mục tiêu của bạn là các gia đình có thu nhập cao, bạn sẽ phải mua bất động sản ở khu vực đã có sẵn những khu dân cư sang trọng. Nếu mục tiêu của bạn là các gia đình có mức thu nhập trung bình hoặc thấp, hãy chọn một khu vực mà các thành viên của nhóm dân cư đó mong muốn. 

TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN 

Bất kỳ một bất động sản nào Trump mua phải có một vài tiềm năng phát triển hoặc phải thu hút được sự quan tâm của ông. Những câu hỏi quan trọng nhất cần trả lời là: 

- Liệu đầu tư này có theo kịp với những thay đổi của thời đại hay không? 

- Liệu giá thuê có theo kịp tốc độ lạm phát hay không? 

- Liệu khu vực đó có ổn định, sẽ tiến triển tốt hơn, hay trở nên tồi đi? 

Bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc nào cũng sẽ hỏi và trả lời những câu hỏi tương tự nếu họ mong muốn thành công. Một trong những nơi tốt nhất để tìm kiếm bất động sản bị đánh giá thấp là những khu vực ranh giới giáp với những địa điểm ranh giới giáp với những địa điểm rất thành công. 

Nghiệp vụ kinh doanh đất đai có thể phù hợp trong nhiều trường hợp. Lý thuyết mà nghiệp vụ kinh doanh đất đai dựa trên là: cùng với thời gian, bất động sản sẽ lên giá, có thể vì nó nằm ở một vị trí chiến lược.  Trong khi đó, bạn sẽ phải đóng thuế và các chi phí khác liên quan đến khu bất động sản đó. 

Trong trường hợp bạn không có khoản thu nhập bù lại - đó sẽ là khoản đầu tư của bạn. Có thể bạn không có dự định đầu tư phát triển hay xây dựng khu bất động sản đó. Dự định của bạn có thể là giữ bất động sản cho đến khi giá trị của nó tăng lên. 

Ở thành phố New York, một ví dụ điển hình về nghiệp vụ kinh doanh đất đai có thể là việc mua một bãi đỗ xe ở giữa các mảnh đất chưa sử dụng hiệu quả. Dự kiến hiện tại của bạn có thể là tiếp tục sử dụng tạm thời khu bất đọng sản như một bãi đỗ xe cho đến khi bạn tìm ra một cách sử dụng khác mang lại nhiều lợi  nhuận hơn. 

Nghiệp vụ kinh doanh đât đai luôn là một khoản đầu tư mạo hiểm nhưng cũng có thể mang lại rất nhiều lợi nhuận nếu bạn có phán đoán chính xác. Tham gia kinh doanh đất đai là một ý kiến hay để sử dụng số tiền mà bạn sẵn sàng bị mất đi hoặc để nguyên trong két trong một thời gian dài. 

Điều này sẽ hoạt động đặc biệt tốt khi có một khu vực hoặc khu vực xung quanh đó đang trong giai đoạn chuyển đổi, hoặc có vẻ đang có sự chuyển đổi. Ví dụ, bạn thấy một khu vực trì trệ, một khu vực khác không xa đó lắm đang bắt đầu phát triển, bạn có thể tự nhủ: "Ồ, tôi có thể mua nơi này khi nó còn rẻ, vì sớm hay muộn nó sẽ tăng trưởng theo suy đoán của tôi và tôi muốn ở đó khi điều này xảy ra". Vì vậy, bạn mua với lý thuyết rằng sẽ có sự tiến triển ở một thời điểm nào đó có thể đoán trước được trong tương lai. Bạn không biết được sẽ phải mất bao lâu điều đó mới xảy ra. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn: mua càng sớm, giá càng rẻ và ngược lại, mua càng muộn - một khi sự phát triển của khu lân cận trở nên sôi nỗi - giá sẽ cao hơn. 

SỰ TIỆN LỢI

Một thứ khác mà Trump tìm kiếm ở một địa điểm là sự tiện lợi đối với các khách hàng ông dự kiến cho dù họ là chủ các căn hộ hay người thuê văn phòng. Sự tiện lợi bao gồm khoảng cách tới khu vực mua sắm, giao thông trường học, địa điểm thờ cúng tôn giáo và các tiện ích khác. sự sẵn có của các lực lượng lao động là một yếu tố xem xét quyết định mức độ mong muốn của văn phòng hay không gian đánh cho thương mại. Nếu bạn có ý định sống hoặc làm việc trong khu bất động sản đó có đáp ứng được các yêu cầu của mình hay không bạn có thể tưởng tượng mình có hạnh phúc không khi ở trong môi trường đó. Nếu câu trả lời là "có", việc mua bán là tốt. Những khách hàng tương lai của bạn có thể sẽ phản ứng tương tự. Nếu đó không phải là một nơi mà bạn cảm thấy thoải mái, bạn nêu bỏ qua. 

Nguyên tắc 4: Giải quyết sáng tạo vấn đề đem lại mức lợi nhuận lớn

Trong 20 năm đại diện cho các nhà đầu tư bất động sản lớn trước khi gặp Donald Trump, tôi đã có chút tiếng tăm của một chuyên viên giải quyết vấn đề liên quan đến bất động sản và đó cũng là một trong những lý do của tôi trong lĩnh vực bất động sản và luật và tôi khuyến khích mỗi nhà đầu tư bất động sản nhỏ hãy nghĩ về các vấn đề của bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn mua bán, như là các "cơ hội". 

Thực tế, cả Donald Trump và tôi quan sát những thứ mà các chuyên gia khác cho rằng "không có khả năng" mà đơn giản xảy ra với thương vụ về khách sạn Commondore và điểm chung này đã trở thành một trong những nền tảng để chúng tôi làm việc cùng nhau. Chúng tôi đã trở thành một sự kết hợp khó có thể vượt qua và hiện nay điều đó vẫn tồn tại. 

Nguyên tắc 5: Hãy viết một bản kế hoạch kinh doanh trước khi mua bất động sản

Mỗi khi Trump dự định mua một bất động sản, ông yêu cầu những trợ lý của mình chuẩn bị một bản dự án kinh doanh bao gồm các phần sau: 

- Chi phí dự tính cho các khoản khác nhau. 

- Bản chất và chi phí của tình hình tài chính hiện tại, 

- Thu nhập dự tính. 

- Một bản lộ trình dự án chỉ rõ khi nào chi phí phát sinh và khi nào sẽ có thu nhập: 

Lập một kế hoạch kinh doanh tiền khả thi là nguyên tắc quan trọng để bạn thực hiện vì nó buộc bạn phải suy nghĩ thông suốt về những nhân tố quan trọng nhất của việc sỡ hữu một bất động sản cụ thể. Nó cũng buộc bạn phải suy nghĩ về những kế hoạc trong tương lai cho bất động sản đó và thời hạn đối với lần mua bán cuối cùng. Bạn mong đợi một khoản thu nhập an toàn hay khoản thu nhập mang tính đầu cơ, hay bạn mong đợi một cơ hội mua và thực hiện điều gì đó với khu bất động sản đó, làm tăng giá trị của nó một cách ngoạn mục dựa trên khả năng suy đoán sáng tạo của bạn và sau đó bán toàn bộ hoặc một phần bất động sản đó để thu lợi nhuận? Rõ ràng, Trump thích cách tiếp cận sau hơn. 

Chìa khóa để quyết định mua hay không mua chính là câu trả lời cho câu hỏi: "Liệu thương vụ mua bán có giúp anh đạt được mục tiêu dự tính như một phần trong kế hoạc đầu tư của anh không? "Hãy tự hỏi mình: "tôi có trông mong thu lại được một khoản nào đó hay không? Liệu đó sẽ là ngắn hạn hay dài hạn? ",  

"Tôi có mong chờ mua và giữ bất động sản này như một phần sở hữu lợi ích lớn về thuế, ở mức chi phí của những lợi ích tiền bạc khác?" Điều đó phụ thuộc vào bản chất của mục tiêu mà liệu rằng tại thời điểm đó việc mua bán có phù hợp với mục tiêu của bạn hay không? Khả năng đó lớn, hợp logic, và hấp dẫn đối với một nhà đầu tư nhỏ luôn mua những bất động sản khác nhau với những mục tiêu khác nhau.

Ví dụ, bạn có thể mua một mảnh đất ở ngoại ô thành phố, xây dựng và lập kế hoạch trong ba năm anh sẽ bán nó và nhân đôi số tiền mình có. Hoặc ở một khu vực khác của thành phố bạn có thể mua một khu nào đó mà bạn có thể cho mọi người thuê bất động sản có tiếng mang lại cho bạn khoản thu nhập an toàn bằng 8% số tiền bạn bỏ ra. Ở một khu vực khác, anh có thể xem xét mua một khu nào đó mới mẻ với ý tưởng sẽ bán, cho thuê hoặc sở hữu lâu dài. 

Đây là một vài câu hỏi để bạn trả lời khi lập kế hoạch cho bất động sản của mình: 

- Làm thế nào để tăng giá trị của bất cứ cái gì mà bạn có ý định mua? 

- Chi phí dự tính của việc tân tạo lại, thu nhập và chi tiêu? Hãy làm một bảng phân tích tài chính về bất động sản đó để tìm ra câu trả lời. 

- Đây là khoản đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Bạn dự tính sẽ bán lại bất động sản đó hay mua và sở hữu nó? 

- Bạn dự định quản lý bất động sản đó như thế nào? 

- Bạn sẽ cấp vốn cho bất động sản đó như thế nào? 

- Bạn có ý định thu hút các nhà đầu tư hay tự huy động vốn qua ngân hàng? 

- Nếu bạn cần các nhà đầu tư, bạn sẽ làm như thế nào để thu hút họ? Tỷ lệ thu lại theo phần trăm số tiền bỏ ra của các nhà đầu tư sẽ là bao nhiêu? 

- Chiến lược và lộ trình bán bất động sản của bạn như thế nào? 

Việc cẩn thận xem xét một dự án kinh doanh sẽ không chỉ giúp cho bạn giải thích một cách thuyết phục đối với những người cho vay về những kế hoạch tuyệt vời mà nó còn giúp bạn tiếp cận gần hơn với chi phí và lợi nhuận thực tế của dự án. 

Tổng hợp

>>> Ghé thăm những cơ ngơi của Tổng thống Mỹ mới đắc cử Donald Trump
>>> Thị trường BĐS Mỹ ra sao dưới sự điều hành của Tổng thống Donald Trump?
>>> Donald Trump: Từ tỷ phú bất động sản đến ông chủ Nhà Trắng

Share
Bình luận